Mutuo Casa

Piano Ammortamento Mutuo 2026

Calcola rata mensile, piano di ammortamento completo, TAEG e detrazioni fiscali. Confronta tasso fisso vs variabile e scarica il PDF gratuito.

Piano di Ammortamento Mutuo 2026: Calcola e Scarica Gratis

Il piano di ammortamento mutuo è il documento fondamentale che mostra nel dettaglio come viene rimborsato il prestito mese per mese. Con il nostro calcolatore mutuo online gratuito puoi calcolare istantaneamente:

Rata mensile precisa per tasso fisso o variabile
Piano ammortamento completo con dettaglio mese per mese per tutta la durata
Totale interessi da pagare nel corso degli anni
TAEG (costo effettivo globale) includendo tutte le spese
Detrazioni fiscali per mutuo prima casa (19% sugli interessi)
LTV (rapporto tra mutuo e valore immobile)
Sostenibilità economica verificando che la rata non superi il 35% del reddito

Dopo il calcolo, puoi scaricare gratuitamente il piano di ammortamento in formato PDF (ideale per stampare o inviare alla banca) oppure in formato Excel (editabile per simulare scenari diversi, rimborsi anticipati o modifiche ai parametri).

💡 Perché è importante il piano di ammortamento?
Ti permette di vedere esattamente quanto capitale e quanti interessi paghi ogni mese. Nei primi anni di un mutuo alla francese (il tipo più diffuso in Italia) la maggior parte della rata va a coprire gli interessi, mentre solo una piccola parte riduce il debito. Col passare del tempo questa proporzione si inverte. Conoscere il piano ti aiuta a decidere se e quando conviene fare un rimborso anticipato per risparmiare migliaia di euro di interessi.

Come Funziona il Calcolo del Mutuo?

Rata Mensile: Calcolata con formula del mutuo alla francese (più comune in Italia). Include quota capitale + quota interessi.

TAEG: Tasso Annuo Effettivo Globale, include tutte le spese (interessi + costi accessori). Più alto del TAN perché considera i costi reali.

LTV: Loan to Value, rapporto tra mutuo e valore casa. Max 80% senza garanzie aggiuntive, fino a 100% con Fondo Garanzia Prima Casa.

Sostenibilità: Le banche concedono mutui se la rata non supera il 30-35% del reddito mensile netto.

Detrazioni: Prima casa: 19% su max €4.000 interessi/anno. Seconda casa: no detrazioni.

Piano di Ammortamento Mutuo: Guida Completa 2026

Cos'è il Piano di Ammortamento del Mutuo?

Il piano di ammortamento mutuo è il documento che mostra nel dettaglio come verrà rimborsato il prestito casa mese per mese. Per ogni rata mensile, il piano indica: l'importo totale della rata, la quota capitale (parte del debito restituita), la quota interessi (costo del prestito) e il debito residuo ancora da pagare. Questo strumento è fondamentale per capire come evolverà il tuo mutuo nel tempo e quanto pagherai realmente.

Come Calcolare la Rata del Mutuo

Il calcolo della rata mutuo si basa sulla formula del mutuo alla francese, la più utilizzata in Italia. La formula tiene conto di tre fattori principali:

Capitale richiesto: l'importo del mutuo che chiedi alla banca
Tasso di interesse: il costo annuo del prestito (TAN - Tasso Annuo Nominale)
Durata: il numero di anni in cui vuoi restituire il mutuo (da 5 a 30 anni)

Nei primi anni pagherai principalmente interessi, mentre verso la fine del mutuo la rata sarà composta quasi interamente da capitale. Questo fenomeno è importante da conoscere per decidere se e quando estinguere anticipatamente il mutuo.

Calcolo Interessi Mutuo: Quanto Costa Realmente

Il calcolo degli interessi del mutuo è fondamentale per capire il costo reale del prestito. Gli interessi totali possono arrivare a diverse decine di migliaia di euro su un mutuo ventennale o trentennale. Ad esempio, su un mutuo di €150.000 al 3.5% per 20 anni, pagherai circa €58.000 di soli interessi. Più lunga è la durata del mutuo, maggiori saranno gli interessi complessivi, anche se la rata mensile sarà più bassa.

Tasso Fisso vs Variabile: Quale Scegliere?

La scelta tra tasso fisso e tasso variabile è una delle decisioni più importanti:

🔒 Tasso Fisso

Rata costante per tutta la durata
Protegge da rialzi dei tassi
Pianificazione certa del budget
Generalmente più alto all'inizio

📈 Tasso Variabile

Inizialmente più conveniente
Benefici se i tassi scendono
Rata può aumentare nel tempo
Maggiore incertezza sul budget

Detrazioni Fiscali Mutuo Prima Casa

Se stai acquistando la prima casa, puoi beneficiare di importanti detrazioni fiscali. Puoi detrarre il 19% degli interessi passivi pagati sul mutuo, fino a un massimo di €4.000 all'anno. Questo significa un risparmio fiscale di fino a €760 all'anno (19% di €4.000). La detrazione si applica nella dichiarazione dei redditi (modello 730 o Redditi) e viene calcolata solo sugli interessi, non sul capitale restituito. Su un mutuo ventennale, il risparmio totale può superare i €10.000.

Scarica il PDF del Piano di Ammortamento

Il nostro calcolatore ti permette di scaricare gratuitamente il piano di ammortamento completo in PDF. Il documento include tutti i mesi della durata del mutuo con il dettaglio di ogni singola rata: quota capitale, quota interessi e debito residuo. Questo PDF è utile per confrontare diverse proposte di mutuo, presentarlo al commercialista per le detrazioni fiscali, o semplicemente per tenere traccia del tuo piano di rimborso.

Domande Frequenti

Meglio tasso fisso o variabile?

Dipende: fisso per sicurezza e rate costanti (consigliato se tassi bassi), variabile per risparmiare se tassi scendono (rischio rialzi). Nel 2026, con tassi BCE ancora elevati, molti scelgono il fisso.

Quanto anticipo serve per un mutuo?

Minimo 20% del valore casa (LTV 80%). Con Fondo Garanzia Prima Casa under 36 anni puoi arrivare al 100%. Più anticipo metti, meno interessi paghi.

Posso estinguere il mutuo in anticipo?

Sì, per legge puoi estinguere o rimborsare parzialmente senza penali. Ti conviene se hai liquidità, soprattutto nei primi anni quando paghi più interessi.

Cos’è la surroga?

Trasferimento del mutuo a un’altra banca con condizioni migliori (tasso più basso). È gratuita per legge e non ha spese. Utile se i tassi sono scesi rispetto al tuo mutuo.

Come funziona il piano di ammortamento alla francese?

Nel piano alla francese (il più usato in Italia) la rata mensile è sempre uguale, ma la composizione cambia: all’inizio paghi più interessi e meno capitale, verso la fine è il contrario. Questo perché gli interessi si calcolano sul debito residuo, che diminuisce mese dopo mese.

Quanto devo guadagnare per ottenere un mutuo?

Le banche richiedono che la rata non superi il 30-35% del reddito netto mensile. Ad esempio, per una rata di €700/mese servono almeno €2.000-2.300 netti mensili (circa €35.000-40.000 lordi annui). Usa il nostro calcolatore per verificare la sostenibilità.

Conviene estinguere il mutuo in anticipo?

Generalmente sì, soprattutto nei primi anni quando paghi più interessi. L’estinzione anticipata è gratuita per legge. Tuttavia, valuta se hai investimenti più redditizi del tasso del mutuo o se conviene sfruttare le detrazioni fiscali.

Cosa significa TAEG e perché è importante?

Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) è l’indicatore del costo reale del mutuo, perché include non solo gli interessi (TAN) ma anche tutte le spese: istruttoria, perizia, assicurazioni. Quando confronti mutui, guarda sempre il TAEG, non solo il TAN.

Come posso scaricare il piano di ammortamento in PDF o Excel?

Dopo aver calcolato il tuo mutuo, puoi scaricare gratuitamente il piano di ammortamento completo mese per mese in due formati: PDF (per stampare o condividere) o Excel (per modificare e fare simulazioni personalizzate). Il file Excel è particolarmente utile per simulare rimborsi anticipati o confrontare scenari diversi. Entrambi i file includono tutti i dettagli: rata mensile, quota capitale, quota interessi e debito residuo per ogni mese della durata del mutuo.

Il piano di ammortamento scaricabile include tutti i mesi?

Sì! Quando scarichi il piano in PDF o Excel ottieni il dettaglio completo mese per mese per tutta la durata del mutuo (20 anni = 240 mesi, 30 anni = 360 mesi, ecc.). Per ogni mese vedrai: numero rata, importo rata, quota capitale, quota interessi e debito residuo. Questo ti permette di vedere esattamente come si evolve il tuo mutuo nel tempo e quanto risparmieresti con un rimborso anticipato.